Bauspar vs. Direkte Tilgung

Berechnen Sie die "Versicherungsprämie", die Sie für Zinssicherheit in der Zukunft zahlen.

Hinweis: Dieses Tool vergleicht die direkte Tilgung (Annuität) mit einem endfälligen Darlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag.
Haftungsausschluss: Obwohl umfassend getestet, können wir keine absolute Korrektheit garantieren. Konsultieren Sie für endgültige Finanzierungsentscheidungen immer einen Bankexperten.
Allgemeine Parameter
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Ihr Gesamtbudget für Zins + Tilgung (Szenario A) oder Zins + Bausparrate (Szenario B).
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Szenario A: Direkte Tilgung
Die monatliche Rate wird verwendet, um Zinsen zu zahlen und das Darlehen direkt zu tilgen (Annuitätendarlehen).
Szenario B: Bauspar-Kombination
Zinsen werden auf die volle Darlehenssumme gezahlt. Der Rest der monatlichen Rate fließt in den Bausparvertrag.
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Häufig gestellte Fragen

Bei einer Standard-Annuität (Szenario A) spart Ihnen jeder getilgte Euro den Darlehenszins. Beim Bauspar-Modell (Szenario B) erzielt derselbe Euro nur den niedrigen Guthabenzins (z. B. 0,1 %%). Diese Differenz (Spread) ist der Hauptkostenfaktor der Bauspar-Strategie.

Die KfW ist eine deutsche staatliche Investitions- und Förderbank. Viele Immobilienkäufer nutzen KfW-Darlehen wegen der niedrigen Zinssätze und kombinieren sie mit anderen Finanzierungsmodellen wie Bausparen.

Er zeigt Ihnen den "zukünftigen Marktzins", der erforderlich ist, damit das Bauspar-Modell mathematisch überlegen ist. Wenn Sie glauben, dass die Zinsen in 10 Jahren niedriger sein werden als der Break-Even-Wert, ist die direkte Tilgung wahrscheinlich besser.

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Detaillierte Methodik & Berechnungslogik

Szenario A: Direkte Tilgung (Annuität)

Dieses Szenario simuliert ein klassisches Annuitätendarlehen. Jede monatliche Rate wird in Zinsen und Tilgung aufgeteilt. Da die Restschuld jeden Monat sinkt, nimmt der Zinsanteil kontinuierlich ab, während der Tilgungsanteil über die Zeit ansteigt.

  • Phase 1: Während der Zinsbindung gilt der festgeschriebene Sollzinssatz.
  • Phase 2: Nach Ende der Zinsbindung wird der 'Marktzins nach Bindung' auf die Restschuld angewendet, bis die 30-jährige Gesamtlaufzeit endet.
  • Gesamtkosten: Die Summe aller über 360 Monate gezahlten Zinsen.
Szenario B: Bauspar-Kombination (Endfälliges Darlehen)

In diesem Modell wird das Darlehen während der Zinsbindung NICHT getilgt. Stattdessen werden nur Zinsen auf den vollen Betrag gezahlt, während das restliche Budget in einen Bausparvertrag fließt.

  • Phase 1 (Sparphase): Sie zahlen Zinsen auf 100 %% der Darlehenssumme. Ihr Sparguthaben wird geringfügig verzinst, jedoch durch Abschluss- und Jahresgebühren gemindert.
  • Phase 2 (Darlehensphase): Am Ende der Zinsbindung wird das Sparguthaben zur Teil-Tilgung des Darlehens verwendet. Die verbleibende 'Nettoschuld' wird über das garantierte Bauspardarlehen refinanziert.
  • Gesamtkosten: Zinsen Phase 1 + Zinsen Phase 2 + Abschlussgebühr + Jahresgebühren - Sparzinsen.
Der 'Aufpreis' und der lebenslange Break-Even

Gezahlter Aufpreis (Schuldenlücke): Dies sind die mathematischen 'Kosten der Sicherheit'. Da Sie das Darlehen in Szenario B nicht direkt tilgen, entgeht Ihnen der Zinseszinseffekt auf die Tilgung. Dies führt zu einer höheren Restschuld nach 10 Jahren. Wir stellen dies als 'Aufpreis' dar, den Sie zahlen, um sich heute einen zukünftigen Zinssatz zu sichern.

Lebenslanger Break-Even: Wir nutzen einen binären Suchalgorithmus, um den exakten zukünftigen Marktzins zu finden, bei dem die höhere Restschuld in Szenario B durch den garantierten niedrigeren Zinssatz über die gesamte 30-jährige Laufzeit perfekt ausgeglichen wird. Wenn Sie erwarten, dass die Zinsen über diesem Wert liegen werden, ist das Bauspar-Modell mathematisch im Vorteil.

Zuletzt aktualisiert: 2026-03-26